En el fondo del lago

Antes de inventar 007, Ian Fleming escribió una deliciosa comedia cuya adaptación cinematográfica fue el entrañable Chitty Chitty Bang Bang de los años 70, un coche capaz de volar y navegar. En un país asfixiante, un inventor se enfrenta a una corte numerosa y malintencionada y que, además, es totalmente incompetente. MGM y United Artists aprovecharon el filón para lanzar a James Bond, evitando cualquier toque social. Desde entonces el bien se enfrentará al mal puro y duro, y 007 tendrá que vérselas con unas cortes muy restringidas y malintencionadas, pero también muy competentes a la hora de poner en marcha sus planes. Por supuesto, Mr. Q metamorfosea a Chitty en otros artilugios capaces incluso de sumergirse.

El guión seguido por nuestra política económica española hace un cuarto de siglo, se nutre de ingredientes similares pero de distinto signo. Disponemos del artilugio ladrillo y nos gobiernan cortesanos bienintencionados (les confiamos nuestro dinero y votos…) pero claramente incompetentes a la hora de trazar cualquier plan. Y ahora resulta que, tras financiar a Mr. Q con euros ajenos, Chitty yace en el fondo del lago junto a buena parte de nuestra economía.

Bueno, al ladrillo podríamos dejarlo donde está, porque en realidad no lo necesitamos. Calculo que disponemos de 1,7 viviendas por hogar (quizá más si jóvenes e inmigrantes se van del país) en un ranking donde nos sigue Italia con 1,3 y cierra Alemania con tan sólo 1,05. Volveremos sobre este punto.

Pero al resto de la economía sí que deberíamos rescatarla. El problema está en que sufre de anemia tras haberla transformado en donante perpetua de recursos con destino al ladrillo y que, de momento, no disponemos del oxígeno necesario para traerla a la superficie. ¿Exageraciones?

Reconozcamos primero a la madre del cordero, que no es otra cosa que ese descomunal empeño por seducir y expoliar a bancos europeos de aquellos euros que no teníamos, con el finde construir viviendas que no necesitábamos.

Buscando a Chitty

¿Cómo se ha llevado a cabo todo esto? El siguiente gráfico desvela que las hipotecas concedidas a inmobiliarios y constructores han dado un salto cuantitativo desde la llegada del euro. No ha sido nada fácil construir este gráfico. Pues en 1994 desaparece de la nueva estadística registral del INE la distinción entre hipotecas para comprar vivienda e hipotecas para construirlas. Debido a esta ruptura en 1994 de la serie que comienza en 1987, es complicado calcular las hipotecas que contrata el sector cada trimestre para adquirir suelo y edificar encima, pues vienen agregadas con las hipotecas que contratan los usuarios para comprar su vivienda.

Aún así, si el INE no distingue entre flujos hipotecarios, estos pueden derivarse de los saldos vivos según el Banco de España. Pues publica aparte el saldo de crédito concedido para actividades inmobiliarias y para construcción, en su mayoría con hipoteca. Aunque este sistema comporta mayor riesgo de flecos ausentes o sobrantes por tener que trabajar con conjuntos heterogéneos. Es importante añadir que mientras las informaciones bancarias y notariales no se ajusten de forma exhaustiva al planteamiento de flujos brutos y netos de cancelación (y subrogación) de stocks igualmente brutos y netos de morosidad, no habrá forma de cerrar con rigor ni las cuentas hipotecarias ni las regionales, ni tampoco las nacionales y las internacionales. Datos todos ellos que nuestros hijos van a necesitar el día de mañana para saber cuánto dinero deben al extranjero.

En cuanto al gráfico siguiente, representa el mencionado saldo vivo. Es decir, el valor actual del conjunto de hipotecas concedidas a promotores y constructores para comprar suelo y construir encima. Pero estos préstamos han sido consentidos por nuestros bancos porque numerosos bancos exteriores se lo han facilitado sin tenernos al corriente. Salvo error, la única cuenta clara de ese dinero es la del concepto de instrumentos monetarios 36n (36a desde 2009), según las Estadísticas Financieras Internacionales editadas por el FMI. Y como nadie consulta esa fuente, todos nos creemos más ricos, los gobiernos en primer lugar.

Como puede observarse, no sólo las instituciones no nos informan de lo que piensan hacer con nuestro ahorro (¿para cuándo una estadística de carteras de inversión?), sino que además se van a buscar desorbitados préstamos para que sean devueltos por la siguiente generación. En todo caso, ya no hace falta preguntarse de dónde salió tanto dinero (equivalente a la mitad del PIB nacional) para comprar tanto suelo y construir tanta vivienda desde la llegada del euro. Pero ¿cómo es que hemos devuelto tan poco de ese crédito?

¿Qué encontramos en el fondo?

Desde las autovías se observan vastos solares adquiridos (incluso con banderolas ondeando) que se han quedado en “franja” (fringe) y que no se construirán en muchos años. Y esto a pesar de tener licencia, proyecto e incluso contrato de dirección de obra o avanzados trabajos de urbanización. De momento, son inversiones perdidas. Otro problema es que de las obras presuntamente iniciadas, muchas de ellas están paralizadas (también se ven desde las autovías) y por tanto no dispondrán del tan ansiado certificado de obra en varios años.

Por supuesto, las hay que siguen su curso y se van terminando. Sin embargo, no son tantas como debieran, como sugiere la estadística de certificados, que también está de capa caída. Aunque, por suerte, no tanto como la de visados. Es de esperar que el próximo censo de edificios nos diga cuál es el stock de obras en construcción y lo avanzado de su estado. Actualmente, calculo que hay 1.350.000 viviendas supuestamente iniciadas, pero sin terminar.

Por si fuera poco, hay viviendas ya terminadas pero aún no vendidas (son muchas de las “persianas cerradas” que también se pueden ver desde las autovías). De las terminadas por empresas mercantiles registradas, calculo que hay unas 630.000. Pero, como bien dice Julio Rodríguez (en Papeles de Economía Española, 122), muchos autónomos o propietarios construyen para vender. Lo que nos acercaría al millón de viviendas por comercializar.

Finalmente, hay también un volante de 200.000 viviendas cuya escritura se devuelve al registro, casi todas en la Meseta y en la Comunidad Valenciana. Lo que eleva el número de unidades fuera de patrimonio a cerca de 2.250.000 viviendas.

Emerger a la superficie

Desde luego, si hubiéramos conseguido terminar y vender todo lo que tenemos entre manos al supuesto precio de mercado (unos 200.000 euros la unidad), no tendríamos crisis. Puesto que con el producto de tal venta nuestros bancos habrían recuperado sus préstamos y a su vez los bancos europeos los suyos. Esos eran, desde luego, los planes del sector. Claro que con el improbable aterrizaje suave que el gobierno proponía (aunque con desgana, hace ya unos cuantos meses Chaves todavía insistía en sus 700.000 viviendas para Andalucía), tampoco habríamos evitado la deficiente situación productiva del resto de la economía. Es decir, ahora tendríamos el mismo paro galopante, pero por lo menos la deuda interbancaria ya no nos estrangularía de la forma como lo está haciendo ahora.

En ese caso al menos estaríamos a flote y listos para despegar, a pesar del lastre de las hipotecas de compra. Pero la realidad es que tenemos el lastre adicional de las hipotecas de obra. Por lo que permanecemos en el fondo del lago y con parte de las garantías hundidas en las arenas movedizas de la Nueva Economía.

Sin embargo, los profesionales del sector (junto con los administradores, banqueros y políticos) se han tragado el anzuelo de la siguiente idea: la crisis ha sido importada y no puede ser más que pasajera. Ahora que el paro y los vencimientos comienzan a hacerles dudar, es el momento de recordarles que la ciencia económica es como la medicina. Ha ido mejorando con el paso de los años a pesar de que el progreso no siempre ha beneficiado a sus descubridores. Me pesa decir que si Molière viviera hoy, habría criticado a economistas y urbanistas en lugar de ridiculizar a los médicos. En cambio, si se hubiera escuchado a Milton Friedman, a Gary Becker o a Kenneth Arrow, por ejemplo, es posible que los sistemas financieros o sociales fuesen hoy menos vulnerables.

Hay reglas para regular el desarrollo económico, siendo la primera la de no endeudarse. El proceso debe patir del ahorro, poco o mucho. Es lo que ocurrió durante los dos auges anteriores de 1987-1992 y 1997-2001. En el primero el dinero salió de su escondite cuando Solchaga mantuvo altos los tipos de interés a pesar de que la inflación fundía como hielo bajo el sol. En el segundo fue el retorno de dinero evadido durante la crisis entre ambos auges, por temos a tener que comprar euros a 200 pesetas. Pero cuando Mastritch dijo 166, el dinero volvió. En ambos casos, se evitó el endeudamiento excesivo, porque ese dinero era nuestro. De modo que cuando llegaron, las crisis fueron llevaderas y nos mantuvimos a flote.

Ello no fue óbice para que dicho ahorro se malgastara y que el esfuerzo no produjera los efectos esperados sobre la renta. Y es que la segunda regla del desarrollo es evitar los excesos en servicios residenciales y consumo porque no producen riqueza, aunque permiten disfrutar de ella. En cambio, debe favorecerse la inversión en bienes productivos, de manera que pueda ser recuperada rápidamente y se pueda reinvertir. Consiguiéndose así elevar el nivel de renta.

Por su lado, el último auge 2003-2007 ha sido nefasto porque ha transgredido ambas reglas a la vez y de forma desmesurada. Por eso permanecemos en el fondo del lago sin conseguir poner el contador a cero para iniciar una recuperación del crecimiento real de la renta. Y aquí nos quedaremos mientras no exista una voluntad de reconvertirse hacia sectores más productivos y con más futuro. Todo ello prescindiendo además de cualquier tipo de inversión exterior.

En cambio, si finalmente se abre camino una voluntad de pasar de una economía político-financiera importadora de servicios (y depredadora por naturaleza) hacia otra economía regional innovadora y exportadora, entonces los agentes sabrán encontrar el oxígeno necesario para participar en la puesta a flote de la economía. Lo sabremos el día en que cesen de buscarse brotes verdes o de preguntar cuándo escampará la tormenta para poder continuar como siempre. Ese día, nos contarán ellos mismos qué sitio habrán encontrado en las labores de rescate de la economía y qué dirección piensan dar a su participación en un futuro que no necesita definición, sino tan sólo buenas (y verdaderas) ideas.

Pero para que llegue ese día hay que conseguir dos cosas: reducir la tensión sobre la liquidez y acabar con el control de la información.

Renegociar la liquidez

Vemos en el gráfico superior que nuestra deuda privada exterior supera los 450.000 millones, que se han utilizado en compra de suelo y construcción de viviendas. Ahora cualquier ingreso en el banco acaba saliendo por la puerta de atrás para cubrir intereses (o para meterse en algún calcetín). De momento, lo que se remite a Frankfurt es lo que se consigue retener de las cuotas de hipotecas de compra (no debería ser así). Unas cuotas que han podido estabilizar su morosidad porque el euribor está en mínimos históricos. Pero ¿hasta cuando sucederá eso? Los meses pasan y continuamos saltándonos los vencimientos. Europa está que trina. No hay dinero para comenzar nada, ni para terminar lo paralizado, ni para comprar lo terminado. Ni siquiera en ciertos lugares para registrar lo que ya se ha vendido.

Por si fuera poco, la caída de la actividad económica y de los precios ha reducido la tributación. Y la exorbitante obra pública se encuentra paralizada y también en el fondo del lago. Por eso, desde que Frankfurt cerró el grifo del crédito privado a principios de 2007 se ha disparado la deuda pública a corto plazo, a sabiendas de que tampoco somos capaces de hacer frente a sus vencimientos. Pero paliar la deuda privada con deuda pública no es de recibo, porque equivale a redistribuir entre todos el peso de la deuda de sólo una parte de la sociedad. De momento, pues, lo más urgente para reflotar la actividad, que no la economía (eso vendrá luego), es renegociar la deuda privada, como ya escribí en el nº 38 del Observatorio Inmobiliario y de la Construcción (Cómo sobrevivir a 20 años de política económica):

La apertura de una mesa de negociación entre deudores y acreedores aparece indispensable, moderada por las más altas instancias europeas y con base en la más extensa información posible: ¿Quién es quién tanto de un lado como del otro? ¿Qué cantidades están en juego? ¿Qué inversiones están previstas en los contratos? ¿Cuáles de ellas han sido efectivamente llevadas a cabo y dónde? ¿Qué valor de mercado tienen hoy las supuestas garantías? ¿Qué alternativas existen a la devolución, tales como la participación en empresas productivas locales, ya sean públicas o privadas, etc.? ¿Qué posibilidades hay de que los acuerdos sean asumidos desde un punto de vista tanto social como territorial? No olvidemos que la burbuja no ha crecido en todos los lugares por igual, y que ciertas comunidades o provincias incluso han “exportado” su burbuja a sus vecinos.

Sólo si se reconoce la existencia del problema de la liquidez y emerge la voluntad de resolverlo de forma clara y transparente por parte de los implicados, se tranquilizarán al mismo tiempo los ciudadanos españoles y los países acreedores. Y sólo tras avanzar hacia soluciones concretas podremos encararnos, llegado el momento, con los demás problemas derivados de la desastrosa política económica llevada a cabo durante las últimas décadas.

El problema socio-político

Sería engañarse pretender creer que esos desastres son cosas que ocurren también fuera de España. Es cierto que Irlanda, Grecia y ahora Portugal también se han pasado, pero no con nuestro descomunal volumen de sobre-financiación, de sobreproducción y de sobreprecios que ha comprometido ya a más de una generación. ¿Cómo ha podido ocurrir eso en un país supuestamente democrático y avanzado, tal como cree (o creía) la mayoría de ciudadanos europeos? Pues porque aquí ha habido mayoría también, pero para estar más o menos de acuerdo con la actividad ladrillera (indudablemente legal salvo excepción) llevada a cabo por los gobiernos, por los agentes económicos y por la mayoría de la población que veía aumentar de valor su vivienda. Es decir, todos éramos bienintencionados, pero estábamos mal informados.

Sin embargo, hay una pregunta insidiosa: si tan seguros estábamos de que España iba bien, ¿por qué se ha intentado (y conseguido) controlar incluso la propia información oficial que, paso a paso, desvelaba por un lado lo excesivo del volumen financiero, productivo y comercial del sector inmobiliario, pero por otro mostraba el exiguo y delicado estado del resto de sectores? ¿Por qué nuestras creencias nos hacen rechazar aún la idea de que lo que hemos hecho puede estar mal o, más exactamente, en desequilibrio?

Para no responder a esas preguntas, los gobiernos mienten al mismo tiempo que las oposiciones sólo les reprochan no hacer nada. Pero en ningún caso juzgan lo anterior porque es exactamente lo que se habrían encargado de llevar a cabo ellas mismas, de haber estado en su lugar. Lo mismo se observa entre sectores de producción y de opinión. Es decir, continuamos estando mal informados y no queremos admitirlo.

Los múltiples hispanistas que se han interesado por nuestra historia reconocen la singularidad de nuestro comportamiento desde hace siglos. Esta singularidad salta a la vista para quien ha vivido en países con distinto comportamiento. Eso es particularmente patente en los mercados donde lo importante parece ser siempre ganar, vancer, obligar y mantener. Como si ello no implicara la contrapartida de perder, claudicar, obedecer o emigrar para otros conciudadanos. Y todo ello bajo el signo de la sacrosanta unidad y cohesión social de derecho, que exime del deber de negociar con quienes tengan otros planes.

Los que tienen el poder político o económico deberían imponerse como norma acatar la información y respetar a los que la construyen y la difunden, sin denigrarlos, desplazarlos o cesarlos simplemente no renovándoles sus contratos. No cerrándoles además el acceso a los medios de su influencia. Si sucede eso, entones encontraremos en algún momento la forma de emerger a la superficie del lago y, ¡quién sabe!, de despegar y recuperar también el respeto de los demás.

Ya lo dijo Ronal Coase, Premio Nobel de economía en 1991:

Se espera de los gobiernos que regulen los mercados, excepto uno: el de las ideas.

Justo lo contrario de lo que ahora ocurre.

Ricardo Vergés. Observatorio Inmobiliario y de la Construcción, nº 44. Págs. 66-71.

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