Breve comentario introductorio
Aunque los artículos del doctor Vergés están publicados desde hace unos meses, parece que la conciencia social o colectiva no estaba lo suficientemente desarrollada como para quedar escandalizada por los datos. De hecho, también Roberto Centeno lleva tiempo zurrando la badana y es como predicar en el desierto. Pero ahora han cambiado mucho las cosas, porque hasta de Japón se está poniendo en previsión negativa la calificación de la deuda.
En esta nueva tesitura, cuando Edward Hugh use esta información y gráficas en sus respectivos blogs de lengua inglesa, en RGE (Roubini ya está advirtiendo) y en Seeking Alfa, presto comenzarán a aparecer nuevos informes internacionales sobre la fragilidad de la economía patria (John Mauldin se añadirá al carro, pues ya ha incluido a nuestro país en su punto de mira) y a continuación vamos a recibir más palos que piñata en cumpleaños. Y las críticas no van a cesar hasta que caigan todas y cada una de las golosinas, incluida la más gorda y rotulada con las letras ZP. En efecto, especialmente él por decir tantas falsedades (sé cuando miente porque mueve los labios) y pasarse de listillo en algunas reuniones internacionales. Además, tenemos el problema de que comenzarán a vencer a partir de septiembre las refinanciaciones a largo plazo del BCE y ya veremos qué pasa entonces. De momento, el FROB está siendo mirado con lupa de muchos aumentos desde Europa.
Me hacen gracia esos analistas apesebrados (especialmente en estos procelosos días que todos se la aguantan con papel de fumar para no quedar fuera en el enésimo despido) que hablaban del ‘colchón’ de las provisiones. Ahora mismo, por lo sutil de su perfil, más que colchón parece manta, amén de que en su interior de lana sólo quedan bodoques más duros que guijarros. De hecho, ya es poco lo que puede reventar por sus malhadadas costuras cosidas con unos hilos que si se quisieran contar no se perdería uno solo de la cuenta. Cuánto de ese dinero ha sido despistado es cosa que por el momento nadie nos va a decir, pero todo se andará. No obstante, ya ha sido robo suficiente que la zona azul de la gráfica superior (ese sobre-coste abusivo de la vivienda) haya servido para financiar de tapadillo las infraestructuras españolas y el AVE.
Por otro lado, y esto es de suma importancia, se nos va a hacer evidente que en esta piel de toro se ha conseguido gobernar malamente unos cuantos años porque cada gobierno local, autonómico o nacional podía hacerse un zurrón y meter mano en él pues manaba candeal desde Europa y la burbuja inmobiliaria cosa mala. Pero cuando mengüen hasta finiquitarse tan dulces viandas, comenzarán a menudear todo tipo de golpes bajos, puñetazos, zancadillas y patadas entre nuestros acomodados y advenedizos politicastros. Esperar de la oposición actual un futuro gobierno ordenado es pedir peras al olmo, porque se darán entre ellos tan sin compasión y todos a bulto en el Congreso y las autonomías que donde quiera pongan la mano no dejarán cosa sana, menudeando con tanta prisa y denuedo que no se darán reposo. En medio de tanta armonía, todo será a una que aparezca alguna autonomía con sus cuentas reventadas y hechas unos zorros y que se llame al BCE o FMI en nuestro auxilio, si es que alguien alcanza a darnos el socorro necesario. Porque entre tanto barullo, pudiera ser que con nuestro traspiés venga a darse de bruces toda la Unión Monetaria y Alemania o Francia terminen poniendo pies en polvorosa del redil monetario.
Mientras tanto y para tapar ese próximo desaguisado en este puto país de fanfarria, opereta y cómoda mueca fingida, padre e hijo ya se han dejado ambos barba, simbolizando para los entendidos un traspaso regio de poderes que a buen seguro ya está programado para en un futuro próximo eclipsar a la opinión pública con humo de incienso real los problemas tras los fastos del decorado.
Pasemos pues al asunto, mientras ruego a Dios humildemente primero que se apiade de nosotros. Después también a nuestros prestamistas, aunque eso lo veo más difícil.
Diez años de sequía (*)
Resumen.
Nuestro empleo está comprometido por largos años. Las leyes del equilibrio son inexorables: cualquier política financiada con dinero que no debiera, está condenada al derrumbe y sus escombros son las deudas imposibles de devolver. El BCE baraja ahora tutelar a los bancos españoles para asegurarse de que cuota hipotecaria pagada, cuota devuelta a su acreedor europeo. Así hasta cubrir los 365.000 millones de más son sacados a Europa, más intereses. Quedará entretanto nuestro propio billón y medio también debido. Los informes del Consejo planteaban preguntas clave. Si visábamos 800.000 viviendas año ¿de dónde salía el dinero para suelo, proyecto y obra? El FMI respondía: de Frankfurt. ¿Por qué una vivienda de 100.000 euros suelo incluido se vendía por 200.000? Cuentas nacionales en mano, el asesor respondía: porque así los tributos financiaban el AVE a cuenta de los hipotecados. Desde nuestras propias instituciones, podríamos haber parado el disparate porque lo que hoy manda es la información y la teníamos. Pero, obcecados por la miopía y por el triunfo de nuestras propias burbujas, no se me escuchó. ¿Estamos seguros de haber actuado en favor de los intereses de la gran mayoría de nuestros representados y demás conciudadanos?
Comunicado.
Más que nunca me siento autorizado a dirigirme a la profesión para hablarle de aquello que más la atemoriza: la economía. Llevo diez años anunciando desequilibrio entre producción inmobiliaria y producción industrial y cinco años lo mismo entre servicios y todo lo demás. Finalmente, he denunciado también el insólito saqueo del mercado monetario de Frankfurt, con el que se ha financiado la burbuja de los últimos seis años (la más aguda…), sobre todo en la Meseta y el Noroeste. Pero debo advertir que hay que ir preparándose, porque calculo que hasta que no hayamos devuelto prioritariamente los 365.000 millones sustraídos a los bancos europeos más intereses, no tendremos trabajo dado que nuestros proyectos se han pagado con este dinero.
O sea que la oferta residencial, es decir compra de suelo, más proyecto, más licencia, más obra de toda la nueva vivienda de España de los últimos seis años, no ha sido financiada con el ahorro de los ciudadanos sino con dinero que no debiera. Así lo demuestran los datos del FMI y las Cuentas Nacionales e Hipotecarias que he tenido el honor de elaborar para el INE y el Ministerio de Vivienda.
Las consecuencias de todo ello son descomunales, siendo la más urgente la absoluta falta de liquidez de los bancos, puesto que cuota hipotecaria recuperada, cuota transferida de inmediato fuera de España. El gráfico superior habla por sí solo.
Acostumbrado a levantar planos y estructuras desde abajo hacia arriba, he construido ese gráfico mostrando la participación de los distintos mercados en la formación de deuda hipotecaria. Por ejemplo, los arquitectos estamos en el agregado naranja porque nos pagan al coste, no al precio, como los notarios, si no estaríamos en lo amarillo. O sea que del lado de los precios, no tenemos nada que reprocharnos (veremos que no es así del lado del otro componente del mercado: las cantidades). Como en la sección longitudinal de un edificio, este gráfico contiene toda la información necesaria para ser descifrado por un ciudadano mínimamente ilustrado. Las ordenadas son las cifras de mercado de cada mercado en cada trimestre. Por tanto, las franjas equivalen a los valores añadidos. Cada ladrillo colocado tiene pues un coste naranja, financiado en gran parte con dinero rojo venido del mercado monetario, es decir no-financiero (Madrid hasta 2001, Frankfurt desde 2002). Vemos que el precio amarillo pagado por el ladrillo es muy superior al coste naranja. La diferencia es el llamado excedente de explotación de los promotores. Dicho excedente (o beneficio neto antes de impuestos), que también tributa IVA y por supuesto, IdS, lo obtiene el promotor internalizando el pase antes de que el comprador tenga oportunidad de hacerlo él mismo. Es por esto que los precios de lo nuevo tienden a aguantar incluso en tiempos de crisis cuando ya nadie compra.
Aclarar que los agregados azules se refieren a financiación de la demanda. En efecto, para poder adquirir bienes residenciales, se contratan hipotecas “azul claro” cuyo importe sale del depósito de nóminas y rentas pagadas con el dinero de Frankfurt prestado por el banco al promotor: es el mecanismo llamado multiplicador bancario. Obviamente, todo debe ser devuelto por los hipotecados los cuales, además, deben pagar intereses azul obscuro. Si se quedan cortos, el banco puede (o podía) refinanciar mediante préstamos azul mediano más largos, que no aumentan la deuda pero sí los intereses. Vemos precisamente que desde hace año y medio, la devolución hipotecaria ya no crece e incluso tiende a bajar: es a causa de la morosidad que se había contenido gracias a la refinanciación azul mediano, ahora tan difícil de conseguir. Si se devolviera con puntualidad, la línea negra continuaría ascendiendo hasta tocar techo hacia 2012 con poco más de 50.000 millones por trimestre y luego bajaría lentamente hasta cero hacia 2036 (más lo contratado en el futuro, por supuesto).
No voy a entrar en el tema de por qué esto es así en España y no en los demás países. Digamos simplemente que tanto el mercado de suelo como el de edificación en Europa, Estados Unidos o Canadá, son de autopromoción o micropromoción, lo cual refrena a la vez el acaparamiento de suelo, el recurso a mercados monetarios expendedores de billetes de la máquina, la formación de oligopolios, el control de la información y… la plétora impositiva (!). Terminemos esta introducción diciendo que nuestro peculiar modo de producción, iniciado allá por mediados de los 80 y saludado desde entonces como un nuevo modelo de desarrollo tanto dentro como fuera de España, ha producido unos resultados desastrosos. Por ejemplo. La vivienda que sale por 100.000 € acaba costando al usuario más de 400.000. Y la vorágine de la burbuja nos ha hecho pasar de 300.000 viviendas año a 600.000 a la llegada del euro y luego a 800.000 (900.000 con el CTE…). Las cuotas hipotecarias generadas en doce años alcanzan los 2,75 billones de euros de los que hemos tan sólo devuelto 0,88 (los situados por debajo de la línea negra) y quedan por devolver 1,87 billones intereses incluidos, que serán más porque ya la morosidad aumenta y que el recurso a la refinanciación se agota. Etc. Etc.
En todo caso, el derrumbe de la actividad proviene del cierre del grifo de Frankfurt. Ahora los bancos europeos exigen una devolución prioritaria de lo suyo. Es decir que cuota pagada, cuota transferida a un acreedor europeo. Es por eso que nuestros bancos no conceden crédito: es que no lo tienen, lo cual paraliza la economía. Y si la economía para, no podremos devolver la deuda y aún menos ahorrar para comprar la tecnología necesaria para desarrollarnos de nuevo, que ese era el trato inicial con Europa. Como vemos, no hay salida clara para nadie. Si me hubieran escuchado…
Nueva radioscopia de la burbuja (**)
El gráfico superior necesita algo de paciencia para ser descifrado, pero contiene toda la información necesaria. En las referencias figuran las fuentes, todas ellas oficiales, y los métodos, todos ellos contables. Lo que más salta a la vista es lo aparatoso y prolongado de la burbuja inmobiliaria y los difíciles años que nos esperan tras su derrumbe. Aludiremos a esta información a lo largo de esta tribuna.
La crisis financiera general no ha impedido que la nuestra propia trascienda más allá de los Pirineos, de modo que se están organizando viajes de estudio para ejecutivos de entidades financieras. Sean o no acreedores de nuestros bancos y cajas, los europeos necesitan saber a qué atenerse tras el final del milagro español. Primero visitan alguna de esas urbanizaciones cercanas a Madrid de las que todos hablan y luego intentan informarse, lo cual no es fácil porque los canales de comunicación están a la defensiva. Sin embargo, ya no podemos mentirles ni ocultar pruebas. Al contrario, necesitamos colaborar juntos para encontrar soluciones si deseamos continuar conviviendo con ellos.
Debo explicar por qué los europeos se sienten engañados. La respuesta es: porque, efectivamente, también nosotros lo hemos sido y de forma premeditada. Eso no significa que sea con mala intención. Los engañosos son, simplemente, personas que creen que las cosas son “así”. Pero el mercado no es “así”. El mercado creció en el neocortex (la racionalidad) gracias a las cuerdas vocales (el lenguaje). Es pues un mecanismo natural exclusivo a la especie, regido por el eterno equilibrio de flujos informantes, donde la tendencia a la endogamia depredadora juega el papel de la gravedad, mientras que la cooperación y el intercambio asume el de la termodinámica expansiva. Cuando una de las fuerzas, o las dos, ocultan o distorsionan información, el mercado se tambalea y la depredación arrasa, conduciendo a la endogamia y a la extinción.
Eso ocurre en todas partes: a corto plazo el equilibrio suele perder terreno pero a largo plazo se recupera, restaña secuelas y logra salvar algo de patrimonio. Así conseguimos sobrevivir e incluso avanzar. Repito aquello de mi maestro Jean Fourastié: el desarrollo puede conseguir en treinta años lo que la evolución en un millón. Visto desde este planteamiento, es inadmisible que a estas alturas España se lleve la palma del desequilibrio. Creo que ello es debido a ciertos controles de información dignos de otros tiempos y que nos desvían de lo adecuado para orientarnos hacia lo perverso. Hablaré luego de esos controles que precisamente han dado rienda suelta a la burbuja.
Por el momento la pregunta es ¿por qué los economistas mirábamos a otra parte? Argumentamos no poder afirmar que hay burbuja hasta que estalla. Shiller explica que eso es cierto, aunque absurdo, porque sólo se contempla la variable de precios. Por lo tanto, es falso si se contemplan a la vez cantidades y precios. En efecto, el precio puede subir, pero si compramos menos, el equilibrio se mantiene y viceversa: es lo que resume el genial modelo de Marshall, única teoría del mercado enseñada en las facultades porque, repito, no hay otra. Por consiguiente, trasponiendo parte de la información del gráfico mostrado al comienzo, obtendremos este gráfico que se muestra a continuación con la ayuda de los recientes datos oficiales.
Vemos que ni en Francia ni en Estados Unidos hubo burbuja significativa de construcción nueva (salvo el bajón americano desde 2007), mientras que en España, volvemos del espacio pero aún no hemos aterrizado en precios. Es decir, ha habido burbuja made in Spain y también ha estallado.
Veamos pues algún ejemplo de control informativo que haya afectado a los dos principales componentes del mercado inmobiliario: la producción y su financiación. Partiremos del principio ampliamente demostrado por Stiglitz y Akerlof de que el control informativo crea información asimétrica y que esta distorsiona el mercado. Indagaremos su presencia en dichos componentes, comprobando que detrás de este control no faltan intereses particulares que desvían significativamente el interés general. Ello demostrará que la economía de libre mercado también puede generar desequilibrio.
Información asimétrica en estadística inmobiliaria
Lo que ahora está en el punto de mira de la prensa europea es la desproporcionada producción residencial española y su súbito derrumbe. Creo poder demostrar que ello ha sido posible gracias al control informativo para desprestigiar lo que es exhaustivo y/o objetivo, y promocionar aquello que no lo es, con el fin de imponer lo que conviene. De esta forma se reduce el potencial crítico interno o externo indispensable para corregir los desequilibrios. Veamos lo ocurrido con las cifras de la construcción.
España dispone de una única pero espléndida fuente informativa sobre edificación: el proyecto de ejecución de los arquitectos, a cuya integración intensiva en bases de datos de nivel municipal estoy orgulloso de haber contribuido antes de que la burbuja nos volviera locos. Esta información se recoge en cuatro estadísticas: licencias de obra, visados de ejecución, visados de dirección de obra y certificados de fin de obra (1).
La estadística de licencias es imprescindible, puesto que recoge los sistemas constructivos. Pero no es exhaustiva. Primero, porque las licencias suelen otorgarse sobre proyectos básicos y no de ejecución. Por consiguiente, pueden sobrar básicos y faltar ejecutables. Segundo, porque muchos ayuntamientos no tramitan a tiempo a Fomento. Por consiguiente, sobran rezagados y faltan fuera de plazos (Italia publica conjuntamente la lista de los municipios que fallan…) Y como el saldo general de todo esto suele ser negativo, resulta que las cifras de licencia de obra continúan siendo inferiores a las de los visados. Sin embargo, todo se envía a EUROSTAT sin más explicaciones, lo que equivale a sugerir a los periodistas de aquí y de fuera que no hay para tanto. Veamos los visados de proyecto de arquitecto y de dirección de obra de aparejador. Apenas hay diferencia, puesto que la fuente es la misma: el proyecto de ejecución con detalle del régimen en el primero y de tipología en el segundo. El desfase entre ambos es nulo cuando hay crecimiento y reaparece cuando hay depresión. Lo mismo ocurre entre visados e inicio de obra. Ello permite conocer con bastante precisión la fecha de inicio, puesto que el recuento de viviendas terminadas de los 10 últimos años efectuado por los censos, se aproxima sorprendentemente al de iniciadas unos trimestres antes.
En consecuencia, sabemos bastante bien cuántas viviendas se visan y, por consiguiente cuántas se inician, incluso por municipio (siempre y cuando el Colegio rellene el debido formulario: si lo hace conoceremos lo que se pretende edificar, en caso contrario se nos priva de ver pasar Seseña, por ejemplo…) ¿Por qué entonces todos estos ataques a la estadística de proyecto y a sus autores y defensores? Pues porque el alto nivel de producción en España ha creado alarma entre los socios comunitarios que más ayuda nos han dado mientras nosotros nos dedicábamos a la vivienda.
Europa empezó a sospechar en 2003, cuando Aznar citó mis análisis en la tele al declararnos capaces de construir tantas viviendas como Francia y Alemania juntas… Más tarde llegamos a 800.000, lo que alarmó al propio Consejo de Ministros. La entonces ministra de Vivienda zanjó el tema gracias a un soplo de las asociaciones de promotores, a su vez asesoradas por consultores que previamente se habían deshecho de sus mejores profesionales: las cifras oficiales debían ser los certificados de final de obra de vivienda, que en 2005 apenas alcanzaron las 525.000 (2).
Intenté explicar en la Comisión de Estadística de Vivienda que tales certificados no son exhaustivos porque hay casuística de los que no los necesitan y que tampoco son objetivos porque el Colegio tramitador no comprueba lo que certifica, dándole lo mismo archivar un expediente sin constancia del trámite. Además, es cuestión de lógica. ¿Cómo un sector que dedica el 30% de sus costes a alcanzar el umbral del primer ladrillo (suelo, préstamo, proyecto, licencia, contratación de obra y de su dirección, escrituras, gastos financieros, etc.) podría perder luego en el camino hasta el 25% de su producción? Es lo que resalta al comparar la acumulación de visados con la de certificados según Fomento.
Mis explicaciones fueron inútiles a pesar del apoyo de mis colegas de la Comisión. Poco después, en el Consejo Superior de Arquitectos, autores y defensores de la estadística municipal de visados y de los populares Informes de Coyuntura, recibíamos el beso de la muerte de labios de aquellos decanos que, al igual que cajas de ahorros y altos cargos autonómicos, esperaban su burbuja como agua de mayo. Y si aguantó la estadística de aparejadores aún siendo menos popular, fue porque la ministra de Fomento se opuso a su traslado a Vivienda.
Cabe añadir que no por eso los certificados de final de obra deben ser rechazados, tal y como sostengo en mi artículo de la revista de Estadística Español (INE) (3). En efecto, a pesar de sufrir de un lag parecido al que existe entre nuestras calificaciones provisionales y definitivas o bien entre las iniciadas y terminadas francesas, estos datos pueden ayudar, después del debido ajuste y desfase, la confección de las cuentas nacionales. No en vano el artículo de 1982, que valió el Premio Nobel 2004 a Kydland y Prescott llevaba por título “Time to Build and the Aggregate Fluctuations”.
En resumen, la promoción de una fuente no exhaustiva en detrimento de otra que sí lo es, equivale a una falsedad informativa para ocultar la magnitud de hechos reales. Además, matando al mensajero, el sector inmobiliario (incluyendo a sus profesionales y usuarios), se queda sin ese proyecto que avanzaba lentamente tras quince años de esfuerzo, destinado a coordinar y modernizar una información esencial para el seguimiento del mercado y su estado de equilibrio. De haber sido terminado a tiempo, es posible que la burbuja hubiese podido ser evitada.
Información asimétrica en financiación inmobiliaria
Más graves aún (y más folklóricas) son las asimetrías introducidas en la actividad financiera relativa a la producción inmobiliaria. He tenido que explicar cómo financiamos la oferta residencial anticipando la demanda mediante un sistema triangular:
Claro que si todos salen de la parroquia, el dinero también y todo acaba regulándose sin demasiados destrozos. Es lo que ocurrió durante el auge llamado de Maastricht, financiado con dinero evadido por temor a la devaluación, pero devuelto a partir de marzo de 1997 y luego reinvertido en el ladrillo en lugar de hacerlo en las actividades que lo habían generado (4). A causa de su origen, los precios aumentaron poco a poco y sólo al final, de modo que a día de hoy tan sólo quedan por pagar 200.000 millones de euros en concepto de cuotas hipotecarias sobre los tres millones de viviendas de 1997-2002. Es cierto que algo de interbancario hubo en Madrid, como se aprecia en el agregado 1 del primer gráfico, pero el gran error fue sobrepasar el millón y medio de viviendas comiéndose lo que podría haber renovado la industria. Avisé de ello en 1999 al grito de “¡Más vivienda, es la guerra!” (5), pero ni caso. Quien hizo saltar las alarmas europeas fue Aznar al ufanarse de ello a principios de 2003.
Regresemos pues a dicho año. Ya no queda dinero del auge anterior. El problema es el siguiente:
Y esto último es así porque la estadística del Fondo Monetario Internacional (no muy popular entre los asesores a servicio del gobierno) así lo demuestra. Por supuesto, como ya hizo el BCE a finales de 2006, también el interbancario ha dicho un año más tarde: ¡basta ya, 365.000 millones es dinero suficiente y no os damos ni un euro más hasta que no se devuelvan, como está haciendo Irlanda! Ese es el dinero en la zona roja del primer gráfico superior en términos de flujos, mientras que en el último gráfico es el índice de saldo vivo de lo que se debe. Precisamente en esta última gráfica podemos comprobar que ningún otro país ha pedido al interbancario esas cantidades, salvo Irlanda y para otras cosas.
El cierre del grifo de Frankfurt es lo que ha parado en seco la escalada de la burbuja del primer gráfico superior. Queda en el aire la mencionada deuda externa más los intereses, también la deuda interna financiada con el multiplicador bancario del mismo dinero que ha sido transformado en salarios y rentas, todo ello pagadero mediante cuotas hipotecarias pendientes de 1,783 billones de euros (más los 200.000 de Maastricht), más la liquidez exprimida como una naranja, más la estrepitosa caída del crédito industrial de crucero (adiós a la inversión tecnológica). Así que la industria ha perdido su muleta derecha (los suministros y servicios a la construcción), la base impositiva ha quedado fuertemente restringida y finalmente la desconfianza está creciendo a ojos vista.
¿Por qué se nos ha ocultado la burbuja, sus causas y sus efectos? ¿Cómo explicar el silencio de los sabios, por ejemplo? ¿Por qué no tuvo eco lo que se avecinaba en las mesas que el PSOE organizó en 2003 para preparar libros blancos de cara a las elecciones? ¿Por qué se limitaron a darme las gracias por prevenirles? ¿No insistía el Banco de España sobre el peligro de sobreendeudamiento? ¿Por qué los consejos editoriales han vetado la difusión de análisis al respecto? ¿Por qué defenestrar a quienes hacen su trabajo si no aceptan pagar contenidos? Incluso hoy, ¿por qué cuando se pregunta al Vicepresidente por el recurso a la liquidez exterior, responde que es para acercarse a la media europea? ¿Se nos quiere ocultar que cada país tenía su propio nivel de cuenta monetaria con su propio banco central y que lo pactado fue no modificarlo una vez dentro del BCE para evitar un saqueo del euro? ¿Por qué, como desvela el FMI en el último gráfico, somos (casi) el único país que ha infringido la regla?
Pues porque la política del ladrillo ha permitido al sector internalizar el pase y pasarlo como si fuera producción imponible (6), todo ello con la liquidez multiplicada de Frankfurt enteramente a cargo de las familias. Ésta es sin duda la clave para entender el complicadísimo entramado de la burbuja que el férreo control de la información ha impedido a los españoles entender, hasta que se ha producido su derrumbe. Estamos probablemente ante el mayor cúmulo de infracciones a las reglas económicas y sociales del mercado de toda la historia.
Lo que se está pidiendo a gobiernos y oposición, a autonomías y agentes, a asesores y profesionales e incluso a los compradores, no es que confiesen sus pecados ni que resuelvan la crisis. Lo que deben admitir es que el país está en la encrucijada de tener que cambiar de política y al mismo tiempo encontrarse imposibilitado para hacerlo. Porque la que hemos llevado a cabo nos ha terminado enterrando bajo sus escombros. Y ahora es mejor olvidarse de la crisis de los demás, porque son nuestros acreedores. Reconocerlo sin echar balones fuera sería un primer paso hacia la tan ansiada información simétrica, esa información cuyo contenido refleja la realidad de los hechos como un espejo.
Si no lo hacen, vamos a tener problemas con los demás y también con nuestros propios hijos. Pero dudo mucho que la idea prospere debido a que la Moncloa no es The West Wing y que a lo sumo van a montar un escenario tipo Walt Disney en el que los lobos envían a sus escoltas para ayudar a Bambi a apagar el fuego de la pradera.
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Comentario a las gráficas por Alvin Red, en Burbuja.info.
Vergés hace sus análisis desde su gran artículo que marco época y le ha servido para estructurar el resto:
En él diferencia los dos tipos de burbuja inmobiliaria que se pueden producir:
Primer gráfico
Nos muestra la financiación, formación del precio de la vivienda y su pago. De ahí que sea un poco lioso. Además son gráficas independientes, porque un concepto no es sumable o acumulable con otro, aunque si se pueden comparar. La gráfica es la instantanea trimestral.
La financiación es la procedencia del dinero dado por los bancos a los promotores cada trimestre:
Formación de precio final:
Deuda generada por la compra de vivienda:
Vemos, por ejemplo, que en el 4T del 2006
Pasemos al total de cuotas pagadas cada trimestre.
La raya de color negro indica las cuotas pagadas cada trimestre, que al estar repartida la hipoteca durante unos 20 años o más y haber aumentado la cantidad total de hipotecas a lo largo del los últimos años, esta linea debería seguir creciendo, aún a pesar de las refinanciaciones a 30 años. Sin embargo la linea se ha estabilizado e incluso ha disminuido. Esto es sólo atribuible a la morosidad, que es precisamente lo que pone en jaque a la banca española, ya que por cada moroso no solo se pierden los intereses que gana la banca, sino quizás también gran parte del capital a amortizar.
Segundo gráfico
Se aprecia que en USA no ha habido una burbuja de producción y la burbuja de precios ha sido moderada. En USA hubo una burbuja financiera que permitio acceder al credito a personas que no podían pagarlo. La grafica de Francia hay de cojerla con pinzas ya que los precios solo representa el 15% del total y, como advierte Vergés, el resto de lo construido es con precios mucho más bajos que los de USA.
En España la burbuja de producción ha sido inmensa y solo ahora parece disminuir significativamente. Además, la burbuja de precios tambien se ha disparado.
El ratio razonable para la relación Precio-Vivienda/Rentas-por-hogar es de 1.5 a 3, del cual aún estamos bastante lejos. Sólo USA está en esa zona, pero debido al credit crunch y la recesión es probable que se coloque a 1 o incluso menos. Además Vergés calcula un precio medio actual por vivienda de nueva construcción, excluidos pasapiseros y reventas, de 120.000€, lejos de los precios que habitualmente se encuentran en ciudades grandes.
Renta por hogar = 24.000 x 5 =120.000€
Las curvas continuas son las llamadas curvas de Utilidad que nos darían la relación cantidad x precio en un instante dado, con C x P = Constante. O como variaría el precio si se produjera más. Creo que estas curvas carecen de utilidad actualmente ya que el mercado se encuentra totalmente fuera de equilibrio.
Fijaros en la nota a pie de gráfico, porque sólo está mostrando viviendas acabadas en el periodo, no el stock existente
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Notas
(*) Ricardo Vergés, 10 años de sequía.
(**) Ricardo Vergés, Nueva Radioscopia de la burbuja. Observatorio inmobiliario y de la construcción. Febrero de 2009, páginas 48 a 53. Enlace al documento en pdf.
(1) A diferencia de las citadas, no deben ser consideradas como tal a las llamadas iniciadas y terminadas que aún publica Vivienda, por no ser observaciones, sino polinomios de las anteriores.
(2) Con los efectos del desfase en fase de crecimiento utilizado para confeccionar las Cuentas Nacionales de Edificación Residencial Base 2000 y con respecto a los proyectos de los años anteriores, deberían haberse alcanzado 750.000. ricardoverges.com/pdf/ArtuculoCN.pdf.
(3) inw.es/revistas/estaespa/166_6.pdf.
(4) ricardoverges.com/pdf/Secuelas.pdf.
(5) ricardoverges.com/pdf/199.pdf.
(6) Hay que precisar el sentido del término precio de producción. Es lo pagado por la primera toma de posesión de una vivienda nueva o rehabilitada. Esto excluye, en principio, los precios obtenidos haciendo el pase, salvo si es el propio promotor quien lo practica, internalizándolo a título de excedentes de explotación imponibles. Es por eso que los precios de nuevo son más elevados en España que en Francia y en EEUU: allí la autoconstrucción y la micropromoción son preponderantes.
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2 Comments
Chusé
29 Jan 2010 02:01 pm
Extraordinario articulo. Había visto ya hace tiempo la conferencia que dio el señor Verges en la Universidad de Leioa, y que fue puesta en la red por los compañeros de burbuja.info. Conferencia, por cierto, dada ante cuatro gatos y grabada por una cámara domestica, significativos hechos que sin embargo le confieren esa aureola mágica de clandestinidad, y que hablan muy a las claras del pais en que vivimos. Le felicito por su extraordinario resumen y por su magnifico blog, que leo habitualmente con el mayor interes.
Un cordial saludo.
Gussie Russaw
29 Nov 2010 08:11 pm
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